Это важно:

Оценка опционов


Опционом (option) называют контракт, заключенный между двумя лицами, в соответствии с которым одно лицо предоставляет другому лицу...

Кредитоспособность заемщика


В процессе проведения активных кредитных операций с целью получения прибыли банки сталкиваются с кредитным риском...

Разделы

Договоры, заключаемые для реализации ипотечного кредитования, и их исполнение

Финансовая информация » Организация и финансирование жилищного ипотечного кредитования в России » Договоры, заключаемые для реализации ипотечного кредитования, и их исполнение

Страница 6

Определенные вопросы возникают при разрешении вопроса о следовании за заложенным по договору объектом недвижимости прав на земельный участок, занятый ею. Так, в силу п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Так судебная практика исходит из того, что залог здания или сооружения недействителен без одновременного залога находящегося на праве собственности или аренды земельного участка [21, 22].

Настоящая норма хоть и отражает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, однако носит диспозитивный характер. Возможность сторон предусмотреть в договоре «иное» означает отход законодателя от указанного принципа земельного законодательства.

Кроме того, залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые право залога не распространяется.

В данном случае норма Закона об ипотеке прямо противоречит ст. 35 ЗК РФ, которая устанавливает недопустимость отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Не считаясь с мнение некоторых юристов о ничтожности данных сделок [45, c. 14], по правилам ст. 168 ГК РФ, они имеют место.

В то же время законодатель, пытаясь соблюсти принцип единства, предусмотрел возникновение у залогодателя права ограниченного пользования частью земельного участка, на котором находится принадлежащее ему здание, в случае обращения взыскания на земельный участок. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – судом.

Необходимо отметить, что до вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действовала прямо противоположная норма, устанавливавшая нераспространение при ипотеке земельного участка права залога на находящиеся или возводимые на земельном участке здания и сооружения залогодателя, если договором об ипотеке не предусмотрено иное. Аналогичные положения содержатся в настоящее время и в п. 4 ст. 340 ГК РФ.

Другой пример –т.к. ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, или принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части, суд кассационной инстанции правомерно признал договор о залоге спорного помещения недействительным [23].

В полной мере принцип единства судьбы земельного участка и зданий, находящихся на нем, реализован в п. 4 ст. 64 Закона об ипотеке. Этот пункта предусматривают, что если на закладываемом земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения находятся строения, здания, сооружения, в том числе построенные на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.

Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости также закреплен и в ст. 65 Закона об ипотеке. Данная норма предусматривает, что на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

В первоначальной редакции данная статья предусматривала нераспространение ипотеки на вновь созданные здания на заложенном участке, что нарушало принцип единства.

Необходимо также отметить и положения ст. 66 Закона об ипотеке, в соответствии с которыми если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

Страницы: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Полезная информация:

Виды инвестиционных рисков и методы их оценки
Операции с ценными бумагами связаны с рисками. В самом широком смысле под риском чаще всего понимают некую вероятность отклонения событий от среднего ожидаемого результата. Инвестирование в финансовые активы подразумевает существование не ...

Оценка кредитоспособности клиента банка - юридического лица ООО "Фрутос"
Рассмотренная в первой главе выпускной квалификационной работы методика отражает теоретические разработки оценки кредитоспособности заемщика. Рассмотрим практический анализ кредитоспособности ООО "Фрутос" по методике Сбербанка Р ...

Зарубежный опыт оценки платежеспособности
Оценка платежеспособности физических лиц основывается на изучении факторов, определяющих его репутацию, способность погасить ссуду в срок и полностью, наличие обеспечения кредита и др. Например, в Германии для получения потребительского к ...

Copyright © 2013-2018 - www.banklines.ru