Договоры, заключаемые для реализации ипотечного кредитования, и их исполнение

Договор о залоге имущества, согласно которому имущество, являющееся предметом залога, в случае неисполнения должником обязательства, переходит в собственность залогодержателя, является недействительным, поскольку действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. В случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель имеет преимущественное право перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (ст.ст. 334, 349 ГК РФ) [29].

Одним из существенных условий договора ипотеки является оценка заложенного имущества. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность [9], по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Закона об ипотеке и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При этом, следует отметить, что цена объекта ипотеки, согласованная в договоре, не является начальной продажной ценой при реализации объекта залога, поэтому при отсутствии соглашения сторон о начальной продажной цене объекта залога эту цену определяет суд [25]. При этом как указано в п. 19 Письма ВАС № 90, при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки, такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

Существенным условием договора ипотеки является обязательство, которое ею обеспечивается. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием: его суммы, основания возникновения (кредитный договор, договор займа и т.д.), срока исполнения. В случае, если ипотека обеспечивает кредитный договор, то должно быть согласовано условие о сумме займа, размере процентов на сумму займа, размере неустойки [37].

В случае отсутствия порядка и других необходимых условий определения суммы обеспечиваемого ипотекой обязательства, а также данных об определении суммы обязательства в будущем договор об ипотеке может быть признан незаключенным. В качестве примера можно привести дело в котором в договоре стороны оговорили способ и порядок исполнения обязательства, а именно: на основании письменных заявлений заемщика, передаваемых кредитору по системе Swift. Общая сумма денежных средств, предоставляемых заемщику, не должна превышать 1 000 000 долларов США. Обязательства кредитора по предоставлению кредитов прекращаются через 12 месяцев со дня предоставления первого кредита. В связи с неточностью основного обязательства первоначально данный договор был признан незаключенным [20]. В другом деле договор об ипотеке был признан недействительным в силу того, что содержал условия, позволяющие кредитору – банку без согласия залогодателя продлевать на неопределенное время срок действия кредитного обязательства, увеличивать лимит кредитования, процентную ставку по кредиту и иные условия, противоречит статьям 334, 339 ГК РФ и статьям 9 и 10 ФЗ «Об ипотеке», в связи с чем, в соответствии со статьей 168 ГК РФ арбитражный суд обоснованно признал такой договор недействительным [35].

В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны: стороны этого договора, дата и место его заключения.

Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Кредит или целевой заем может быть предоставлен под строение (жилое помещение), на возведение которого отпускаются ссудные средства. В этом случае сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства может подлежать определению (или уточнению) в будущем в зависимости от сумм, которые будут затрачены за счет ссудных средств на приобретение материалов и оплату работ и услуг третьих лиц.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Один договор ипотеки может быть заключен в счет обеспечения исполнения нескольких обязательств [19].

Если права залогодержателя в соответствии со ст. 13 «Основные положения о закладной» Федерального закона об ипотеке удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона. Данное положение действует в редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (дополнен словами «за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона»). Внесенное изменение обусловлено тем, что при ипотеке в силу закона возможны составление и выдача закладной, но не составляется договор об ипотеке.

Полезная информация:

Понятие ликвидности и факторы, ее определяющие
Основная задача банка при проведении операций — возможность своевременно вернуть денежные средства. В этих целях коммерческие банки должны так организовать свою деятельность, чтобы в любой момент можно было найти свободные ресурсы для исп ...

Основные параметры российской банковской системы
Банковская система России на начало 2003 г. включала 1282 банка. Совокупная величина их чистых активов (без учета межбанковских операций) составляла 110 млрд. долл., что превышает аналогичные показатели банковских систем восточно-европейс ...

Некоторые аспекты оценки привилегированных акций
Часто при практической оценке возникают ситуации, когда применение и реализация этого подхода затруднены. Например, не представляет значительной сложности составить прогноз успешно функционирующего предприятия с хорошими финансово-экономи ...