Это важно:

Оценка опционов


Опционом (option) называют контракт, заключенный между двумя лицами, в соответствии с которым одно лицо предоставляет другому лицу...

Кредитоспособность заемщика


В процессе проведения активных кредитных операций с целью получения прибыли банки сталкиваются с кредитным риском...

Разделы

Договоры, заключаемые для реализации ипотечного кредитования, и их исполнение

Финансовая информация » Организация и финансирование жилищного ипотечного кредитования в России » Договоры, заключаемые для реализации ипотечного кредитования, и их исполнение

Страница 8

В ряде случаев могут возникнуть и иные вопросы, связанные с ипотекой права аренды, например, подлежит ли при залоге части здания также обязательному залогу право аренды земельного участка (или его части), на котором расположено это здание? В этом плане также еще не разработано приемлемой методики рассмотрения и практического разрешения таких вопросов. В практике можно встретить примеры, когда суд указывает о необязательности перехода прав на земельный участок при ипотеки части здания [23]. Однако, заключив, например, договор ипотеки на обе части здания залогодатель может необоснованно «обойти» требование о залоге земельного участка под ним. Такой пример также имеется в судебной практике и суд признал данный договор притворной сделкой, расценив его как совершенный с целью прикрыть другую сделку – договор о залоге всего здания, при котором потребовался бы залог права аренды находящегося под ним земельного участка. Заметим, что предметом залога являлось практически все здание, кроме обеспечивающего его жизнедеятельность помещения бойлерной. Однако впоследствии данное решение было пересмотрено, а договор признан соответствующим законодательству [34].

Справедливости ради остается лишь признать, что данный случай порождает множество вопросов и требует выработки при залоге части здания определенной методики. Например, при буквальном толковании нормы, закрепленной в п.3 ст.340 ГК, только при ипотеке здания или сооружения (то есть в целом) подлежит также залогу и право аренды земельного участка, на котором оно расположено. Однако данный подход, как было описано выше, открывает простейший способ обхода этой нормы – путем дробления предмета ипотеки и исключения из здания его малозначительных помещений, что на самом деле свидетельствует о притворности действий сторон. Тем более, что право аренды объекта недвижимости (земельного участка) может быть заложено лишь с согласия арендодателя, что может потребовать дополнительных затрат времени. Если же исходить из обязательности залога части земельного участка, пропорциональной закладываемой части здания, то на практике дело может дойти до абсурда, когда для залога, например, восьмиметровой комнаты, составляющей 1/100 здания, а, соответственно, и земельного участка, может потребоваться залог права аренды этой его доли, что практически может оказаться нереальным в силу ее малого размера. Однако, отсутствие подобного указания в законе приводит к нарушению принципа единства права на недвижимость и земельный участок, занятый ею. Таким образом, для устранения указанного пробела можно рекомендовать распространить правило о переходе права на земельный участок и на ипотеку части здания или сооружения, изменив абзац первый ст. 69 Закона об ипотеке следующим образом:

«При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ипотека здания или сооружения, а также части здания или сооружения, допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части, пропорциональной передаваемой в ипотеку части здания или сооружения».

Следует отметить, что на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества (п. 4 ст. 69 ФЗ «Об ипотеке»).

Поэтому в тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок [18].

Аналогичным образом, как подтверждено судебной практикой, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не может представлять собой самостоятельный предмет ипотеки [32]. Кроме того, если земельный участок, на котором расположено здание, переданное в залог, находится в постоянном (бессрочном) пользовании, то отсутствие в договоре залога условия об ипотеке земельного участка не влияет на действительность договора залога [33].

Страницы: 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Полезная информация:

Порядок приема и выдачи наличных денег клиентам
В кредитной организации, ВСП (за исключением обменного пункта) прием наличных денег кассовым работником от организаций для зачисления (перечисления) на их банковские счета открытые в соответствии с инструкцией Банка России от 14 сентября ...

Депозитные операции коммерческого банка
К пассивным операциям, прежде всего, относятся депозитные операции. Депозитными называются операции банков по привлечению денежных средств или ценных бумаг юридических и физических лиц во вклады, либо на определенный срок, либо до востреб ...

Направление денежно-кредитной политики
В соответствии со сценарными условиями функционирования российской экономики и основными параметрами прогноза социально-экономического развития Российской Федерации на 2010 год и плановый период 2011 и 2012 годов Правительство Российской ...

Copyright © 2013-2018 - www.banklines.ru