отсутствие затрат на выплату вознаграждений обслуживающим кредит банкам, а следовательно, относительная дешевизна стоимости кредита по совокупности факторов.
В то же время присутствует и целый ряд отрицательных факторов:
небольшие сроки кредитования;
обязательность длительного периода накопления значительного объёма собственного капитала;
низкие проценты по накоплению;
очерёдность заёмщиков в получении кредита;
сложность для кредитного института сохранить низкие процентные ставки в условиях быстро меняющейся экономики.
Двухуровневая (американская) модель ипотечного кредитования
Страны англо-американской системы права используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования, которая возникла по двум причинам.
Во-первых, ввести единую систему ипотечного кредитования путем принятия единого федерального законодательства не представлялось возможным, так как это затрагивало бы исключительную компетенцию штатов в области законотворчества. [3, - с.71].
Во-вторых, необходимо было экономически стимулировать жилищное строительство после Великой депрессии, а сделать это за счет частного капитала без мощной государственной поддержки также было невозможно.
Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, сделанные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различным способом:
переуступить их вторичным инвесторам;
сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах;
выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.
Выбор двухуровневой модели объясняется не только государственными интересами, но и особенностями самой англо-американской системы права. Концепция собственности предполагает ее "расщепление". На одно и то же имущество возможно установление нескольких титулов собственности, "разделение" содержания права собственности между различными лицами. Объектом права собственности в странах англо-американской правовой системы может быть само право. Существенная роль в становлении национальной ипотечной системы США принадлежит государству. [3, - с.71].
Система вторичного ипотечного рынка основана на использовании для ипотечного кредитования средств институциональных инвесторов - прежде всего пенсионных фондов и компаний по страхованию жизни. [3, - с.71].
Эта система предназначена для аккумулирования в ипотечные кредиты самых дешевых и долгосрочных средств на рынке. Самые долгосрочные средства находятся в распоряжении пенсионных фондов и компаний, занимающихся страхованием жизни. В эти организации средства вкладываются надолго и не могут быть досрочно изъяты в отличие от средств с депозитов коммерческих банков.
Система вторичного рынка нацелена на то, чтобы институциональные инвесторы, предоставляющие средства для ипотечного кредитования (в принципе высокорискованного), соглашались почти на такую же низкую доходность, как при инвестициях в практически безрисковые государственные облигации. Для этого в США созданы посреднические организации, так называемые ипотечные агентства (их три: Fannie Мае, Freddie Мае и Ginnie Мае), обязательства которых гарантированы государством. [3, - с.71].
Агентства продают свои долговые обязательства инвесторам. Наличие госгарантий позволяет инвесторам рассматривать инвестиции в эти ценные бумаги как практически безрисковые и соглашаться на доходность, лишь немного превышающую доходность государственных облигаций.
Полученные от продажи своих долговых обязательств деньги агентства направляют на выкуп у банков ипотечных кредитов. В результате ставки по ипотечным кредитам оказываются ненамного выше ставок по государственным долговым обязательствам и значительно ниже рыночных ставок по кредитам того же уровня риска, что и ипотечные.
Система вторичного рынка ипотечного кредитования в США в силу особенностей системы права регулируется не только законами, но и обширнейшей судебной практикой, восполняющей пробелы законодательства. Этого в условиях континентальной правовой системы достичь невозможно.
Полезная информация:
Фундаментальный и технический анализ инвестиционных свойств ценных бумаг
При оценке конъюнктуры фондового рынка используются технический и фундаментальный анализ.
Технический анализ возник намного раньше фундаментального, когда инвесторам практически была недоступна информация о результатах развития конкретны ...
Потребительский кредит с рассрочкой и без рассрочки платежа
Потребительский кредит - это продажа торговыми предприятиями потребительских товаров с отсрочкой платежа или предоставление банками ссуд на покупку потребительских товаров, а также на оплату различного рода расходов личного характера (пла ...
Счета депо владельца
Счет "депо" владельца - счет "депо", предназначенный для учета облигаций, принадлежащих владельцам.
К владельцам в целях настоящего Положения относятся: собственник, обладатель иного вещного права, а также залогодержа ...